複数中古区分マンションから始める戦略

不動産投資における次のステップ、

物件選びと融資に関する具体的な話を聞くため、

先日不動産投資勉強会で講師をされたS氏との個別相談に行ってきました。

いろんなブログや書籍によれば、

サラリーマン投資家は、

新築区分マンションは避けるべき。

と謳っており、一方で

中古区分マンションは手堅い。

と紹介されています。

短期間で大きなキャッシュフローを目指す私たち夫婦にとっては、

それの出ない区分マンションでの投資は、

例え中古でも選択肢から外していたのですが、

先日の個別相談で、また新たな考え方に触れる事ができました。

S氏によれば、

1．立地のいい場所で、高利回りのアパートは、現実的ではない。

2．構造的には木造よりRCがメリットが大きい

3．一棟アパートよりは区分の方が、同程度の金額でも融資が付きやすい

4．繰り上げ返済で、完済の実績を作り、かつ高利回りを期待できる

との事でした。

もう少し詳しく書くと、

1．立地のいい場所で、高利回りのアパートは、現実的ではない。

立地のいい場所とはつまり土地の値段も高くなっており、購入価格が高い。

必然的に利回りは下がる。

都心部で、好立地、高利回りの物件はどれだけ探しても見つからない可能性が高い。

2．構造的には木造よりRCがメリットが大きい

値段の下落率や、建物の劣化速度、実際住んでいる時の、近隣住居の音漏れ

こういった観点から、RCを選ぶ方が無難である。

3．一棟アパートよりは区分の方が、同程度の金額でも融資が付きやすい

これは業界の人にしか分からないことで、業界の別の人によっては違う事をおっしゃるので、一概には言えない部分もありそうです。

4．繰り上げ返済で、完済の実績を作り、かつ高利回りを期待できる

個人的にはここが一番刺さったのですが、一棟アパートを購入するのではなく、

例えば同程度の金額で区分マンションを４つ購入し、

４つ分の家賃収入をまずは一つの物件に集中して完済させる。

支払が終わった物件は利回りを出すようになり、かつ、完済の実績は次の銀行の融資を引くうえでプラスになる。

そこから、区分マンション投資の実績かつローン返済の実績をひっさげて、

アパート一棟に進むという戦略もあるとの事でした。

野球に例えると、

まず1番の物件が塁に出る。（最安の物件ローン完済）

2番目の物件で進塁させる。（次に安い2つめの物件ローン完済）

3番目の物件で得点圏にランナーを進め（以下同文）

4番目の物件で走者一掃のイメージ（エース物件を完済）

時間はかかるけども（１つめの物件完済まで3年のイメージ）、

ローン完済物件はキャッシュフローが出やすいので、

徐々に成長させるやり方は、やはり手堅いイメージです。

今回相談に乗って頂いたS氏は、サッカーに例えるところの、

プロ選手のエージェントみたいな立ち位置で、

その選手が活躍できるようなチームを探すのと同じように、

投資家にとって、最適と思われる物件を紹介できるというお話でした。

分かりやすいです。

不動産会社のセミナー等で紹介される物件は、いわゆる不動産会社が売りたい物件であり、それが投資家にとって適しているかどうかわ分かりませんよ。

ということだそう。

人間の心理としては、

最後に聞いた話を信じてしまう傾向があります。

昨日の今日で、私の中では早くもS氏の言葉が非常に魅力的で、

短期でキャッシュフローを出す目標から、

手堅く資産を増やしていく、

区分マンション同時４つスタートもありかなという気がしています。

今月はまだ数回、別の業者の方とお話を聞くアポをとっていますので、

それぞれの説明をしっかり吟味し、

今の私たちの、

人生設計、投資を始める目的をもう一度吟味し、

最適な方向に向かってチャレンジしたいと思います。